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關于征求《柯城區農村宅基地及住房確權登記發證實施細則(征求意見稿)》意見的公告
發布日期:2019-06-12 09:05 瀏覽次數: 信息來源:資源規劃分局
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為進一步加強和規范我區農村宅基地及住房確權登記發證工作,依法保障農村村民的合法財產權益,依據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《不動產登記暫行條例》、《浙江省人民政府辦公廳關于加快推進全省農村宅基地確權登記發證工作的意見》(浙政辦發〔201473號)、浙江省人民政府辦公廳關于做好農村宅基地及住房確權登記發證工作的通知》(浙政辦發〔2017〕43號)等法律法規政策規定,結合我區實際,特制定本細則,,并征求公眾意見和建議。

      

  一、征求意見的時間

     2019年06月12日-19日

 二、聯系部門及方式

    衢州市自然資源和規劃局柯城分局,聯系人:陳亞紅,聯系電話:0570-3029071。

三、公眾提交意見的途徑

    公眾可將意見、建議通過電子郵件([email protected])或郵寄柯城區西安路92號(原柯城國土分局)自然資源調查登記科,郵編324000,的形式反饋。


柯城區農村宅基地及住房確權登記發證

實施細則(征求意見稿)

 

第一章  總  則

第一條  為進一步加強和規范我區農村宅基地及住房確權登記發證工作,依法保障農村村民的合法財產權益,依據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《不動產登記暫行條例》、《浙江省人民政府辦公廳關于加快推進全省農村宅基地確權登記發證工作的意見》(浙政辦發〔201473號)、浙江省人民政府辦公廳關于做好農村宅基地及住房確權登記發證工作的通知》(浙政辦發〔2017〕43號)等法律法規政策規定,結合我區實際,制定本細則。

第二條  本細則適用于我區行政區域內農村宅基地及住房的確權登記發證工作。

本細則中所指的確權、登記、發證統一指農村宅基地及住房的確權、登記、發證。

第二章  原  則

第三條  依法登記原則。按照相關法律、法規、規范性文件規定,村民宅基地及住房必須依法進行登記。

第四條  依申請登記原則。申請土地和房屋登記,申請人應當向土地和房屋所在地的登記機構提出申請,并提交申請登記材料。

申請人應當對申請材料的真實性、合法性、有效性負責,不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請登記。

第五條  房地權利一致原則。農村村民申請宅基地及住房登記,應當遵循宅基地使用權權利人與房屋所有權權利人一致原則。

第六條  尊重歷史,穩妥推進原則。堅持“權屬合法、界址清楚、一戶一宅、法定面積”的前提下,妥善處理農村村民建房管理中存在的少批多建、未批先建等歷史遺留問題,按照“先易后難,先簡后繁,先確權后發證”的工作方法,穩妥推進確權登記發證工作,切實維護村民合法權益。
    第七條  不變不換原則。本工作細則實施前已頒發的房屋所有權證和土地使用權證書依然有效,權利人申請變更登記時予以換證。

第三章  確權規定

第八條  農村宅基地確權依據。嚴格按《浙江省人民政府辦公廳關于加快推進全省農村宅基地確權登記發證工作的意見》(浙政辦發〔2014〕73號)文件執行。

(一)1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施前,農民占用宅基地建房且至今未擴建或翻建的,可按現有實際使用面積確定宅基地使用權。

(二)1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施起至1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施前,農民建房未經批準或超過批準面積占用宅基地的,若已按《中共中央國務院關于加強土地管理制止亂占耕地的通知》(中發〔1986〕7號)及當地政府有關規定處理的,可按實際使用面積確定宅基地使用權;若至今未處理的,可由本農村集體經濟組織出具證明,參照當時的處理政策進行處理后,按實際使用面積確定宅基地使用權。

(三)1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施起至2009年12月31日,農民建房未經批準或超過批準面積占用宅基地,但建房者符合建房條件,且所占宅基地符合土地利用總體規劃和村鎮規劃的,經本農村集體經濟組織同意并公示無異議,在對規定面積標準內的未批部分進行處理(處罰)后,按土地利用現狀補辦用地審批手續,并按批準面積確定宅基地使用權。

(四)2010年1月1日起至2014年3月27日《浙江省人民政府辦公廳關于規范農村宅基地管理切實破解農村建房難的意見》(浙政辦發〔2014〕46號)下發之日前,農民建房未經批準或超過批準面積占用宅基地,但建房者符合建房條件、所占宅基地符合土地利用總體規劃和村鎮規劃,且縣(市、區)政府決定可以確定宅基地的,應經本農村集體經濟組織同意并公示無異議,對當地規定面積標準內的未批部分進行處理(處罰)后,按違法占用前的地類補辦用地審批手續,按批準面積確定宅基地使用權。

(五)2014年3月27日《浙江省人民政府辦公廳關于規范農村宅基地管理切實破解農村建房難的意見》(浙政辦發〔2014〕46號)下發后的違法占地建房,一律按現行政策處理。

第九條  農村房屋確權依據。嚴格按照《浙江省人民政府辦公廳關于做好農村宅基地及住房確權登記發證工作的通知》(浙政辦發 [2017] 43號)文件執行。

(一)1982年2月13《村鎮建房用地管理條例》實施前,農民占用宅基地建房且至今未擴建或翻建的,在按浙政辦發〔201473號文件規定確定宅基地使用權的基礎上,對該宅基地上的房屋可按現有實際建筑面積確定房屋所有權。

(二)1982213《村鎮建房用地管理條例》實施起至199311《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施前,農民未經批準或超過批準面積占用宅基地建房的,且在199311后未發生變化的,在按浙政辦發〔2014〕73號文件規定確定宅基地使用權的基礎上,根據已確定宅基地使用權范圍內的房屋建筑面積確定房屋所有權;對超過已確定宅基地使用權范圍的房屋建筑面積不予確定房屋所有權。

(三)199311《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施起至2014年3月27《浙江省人民政府辦公廳關于規范農村宅基地管理切實破解農民建房難的意見》(浙政辦發〔201446號)出臺前,農民未經批準或超過批準面積占用宅基地建房的,在按浙政辦發〔201473號文件規定確定宅基地使用權的基礎上,對已確定宅基地使用權范圍內的房屋,補辦村鎮規劃審批手續后,按照村鎮規劃批準的建筑面積確定房屋所有權;對超過村鎮規劃批準的建筑面積以及超過已確定宅基地使用權范圍的房屋建筑面積,不予確定房屋所有權。農民占用經依法批準的宅基地建房,但未辦理村鎮規劃審批手續的,補辦村鎮規劃審批手續后,按村鎮規劃批準的建筑面積確定房屋所有權。

(四)201427日浙政辦發〔201446號文件出臺后,農民違法占用宅基地或違反村鎮規劃建房的,一律按現行政策處理。

第十條  農民違法占用宅基地或違反村鎮規劃建房的,按照“三改一拆”工作相關政策應當拆除的,堅決予以拆除。對符合浙政辦發〔2014〕73號、浙政辦發〔201743號文件規定,按下列要求確權。

(一)對于已按相關文件進行處罰的整幢違法農村宅基地及住房符合土地利用總體規劃和村鎮規劃、“一戶一宅”等建房要求的,鄉鎮(街道)按處罰時間建房審批政策給予補辦審批,登記時按審批面積確權,宗地圖、房屋分戶圖按實際使用范圍繪制,超出審批面積部分在不動產權證書附記欄中注明;對于已按文件進行分類處置的主房超批準面積的農戶,登記時按審批面積確權,宗地圖、房屋分戶圖按實際使用范圍繪制,超出審批部分在不動產權證書附記欄中注明;對于已按文件進行處罰的超附屬用房部分的農戶,宗地圖、房屋分戶圖按主房范圍繪制,登記時按主房面積確權,附屬用房不予確權。

(二)對于未進行違法用地處理的,按《衢州市柯城區人民政府關于印發柯城區違法建筑分類處置意見(試行)補充規定的通知》(柯政發[2015]94號)文件分類處置后,按上述第(一)條確權。因特殊原因不進行分類處置,主房超審批面積部分,經鄉鎮(街道)認定,可以暫時保留違法超占超建的宅基地及住房,超占超建部分待今后拆建、翻建時予以拆除,登記時按審批面積確認,宗地圖、房屋分戶圖按實際使用范圍繪制,超占超建面積在不動產權證書附記欄中注明超占面積、超建部分待今后拆建、翻建時予以拆除;不進行分類處置的附屬用房,能拆除的拆除,暫緩拆除的由鄉鎮(街道)出具暫緩拆除清單,登記時按主房面積確權,宗地圖、房屋分戶圖按主房范圍繪制,附屬用房不予確權。

第十一條 明確歷史遺留問題的確權登記。

(一)1993年11月1日前土地已審批或辦理土地證的,宗地、房屋測繪圖按實際使用范圍繪制,宗地面積按審批面積或原證面積確權,陽臺部分計入建筑面積予以確權登記。

(二)原地基、原高度范圍內符合修繕的房屋,未經國土、規劃、鄉政府審批的,由村鄉兩級出具證明,登記部門給予確權。

(三)非本農村集體經濟組織成員的農民或城鎮居民,以依法繼承方式取得農村房屋的,準予確權登記宅基地使用權和房屋所有權,并在權屬證書上注明“該權利人為本村農民集體原成員住宅的合法繼承人”。

(四)原為農村集體經濟組織成員,因升學、兵役、婚姻、就業、投靠、服刑等正常人口遷移成為非原農村集體經濟組織成員的,其在原農村集體經濟組織內的房屋準予確權登記宅基地使用權和房屋所有權,并在權屬證書上注明“該權利人原為本村集體經濟組織成員”。

(五)農民因重點工程建設、地質災害防治、新農村建設、下山脫貧等依法批準異地建房的,可憑相關權屬證明文件申請確權登記宅基地使用權和房屋所有權,并在權屬證書上注明“該權利人為非本村集體經濟組織成員,該權利人為xx村集體經濟組織成員”。

(六)1999年1月1日《中華人民共和國土地管理法》修訂實施前,經依法批準合法取得的宅基地,未再申請其他住宅的,不受“一戶一宅”限制,準予確權登記。

(七)轉讓、兼并宅基地及住房的,受讓人必須符合“一戶一宅”的規定,并由所在村、鄉鎮人民政府出具證明;受讓后面積超過限額面積,由于房屋結構原因不能拆除的,可按實際面積登記發證。

(八)1982年2月13日前建設的沒有權屬資料的宅基地及住房,在查明土地及房屋歷史使用情況和現狀后,由本村村兩委對宅基地使用權人、面積、四至、使用情況等進行確認后,報當地鄉鎮(街道)審定,經公告30日無異議后,予以確權。

(九)對于土地、房屋登記人已故,需由父母、配偶或子女繼承的,家庭成員簡單的,在村、鄉鎮(街道)的鑒證下,有繼承權人到場簽字確認的,登記機構按繼承協議確權。對于土地、房屋登記人已故,家庭情況復雜的,農戶需憑合法生效的法律文書辦理農村宅基地及住房確權登記。

第十二條 有下列情況之一的,不予(或暫緩)首次登記發證:

(一)土地權屬或房屋權屬有爭議的;

(二)土地及房屋違法違規行為未經依法處理的,未經鄉鎮(街道)認定可以暫時保留的;

(三)城鎮居民非法取得農村宅基地的;

(四)不能提供合法有效的土地和房屋權屬來源證明、身份證明及其他申請材料的或申請登記的證明文件、調查資料與實地查看情況不一致的;

(五)已異地安置或批準新建,需要拆除的原宅基地及房屋;

(六)土地、房屋權利已被依法征收、沒收或收回,原權利人提出土地、房屋權利登記申請的;

(七)不符合《柯城區拆違治亂專項行動方案》區委辦〔2018〕22號文件規定的;

(八)其他不予登記的情形。

第十三條 在柯城區城市總體規劃用地范圍內農民建房清理整頓期后,未超面積的、或超占超建面積已經按相關政策處理的農村宅基地及房屋可以辦理首次登記。超占超建面積未經處罰的,該整宗宅基地和房屋不予辦理登記;規劃控制區內農村宅基地及房屋轉移登記,一律暫停辦理。

第十四條  有下列情況之一的,不予辦理調劑并入農村宅基地及房屋的轉移登記:

(一)將原享有的宅基地上的建筑物轉讓、出售、贈與后,要求并入宅基地和房屋的;

(二)原有住房因拆遷或宅基地換公寓等已享受安置政策的;

(三)政府撫養照顧的孤寡老人、五保戶申請并入宅基地和房屋的;

(四)離婚后根據離婚協議或法院判決等相關司法文書放棄住房的一方,未組成新家庭的要求并入宅基地和房屋的,不予辦理;

(五)國家機關、事業單位正式在編人員申請并入宅基地和房屋的。

(六)法律法規及政策規定不得辦理轉移登記的其他情形。

第十五條  規劃控制區外轉移登記中的農村戶的認定按照《衢州市柯城區人民政府辦公室關于印發柯城區農民建房管理辦法(試行)的通知》(柯政辦發〔2018〕51號)的有關規定執行。

第十六條  對農村住宅因房屋結構或文物保護需要,確實難以拆除,需要將房地產贈與或折價給當地村委會的,根據公證書或雙方協議,可以辦理轉移登記。因房屋結構難以拆除指的是兩戶或以上共用一處宅基地(一幢住宅),拆除其中一戶會影響另一戶住宅的結構和整體性,從而影響房屋整體質量的情況。因其它特殊原因確實需要將農村宅基地及房屋轉移給村委會的,由村委會提出申請,說明理由,由鄉鎮(街道)出具同意收回農村宅基地及房屋的證明,并根據公證書或雙方協議,辦理轉移登記。

第四章  登記發證

第十七條  宅基地使用權和房屋所有權登記分為首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、異議登記、預告登記、查封登記等。

第十八條  宅基地使用權和房屋所有權登記應當按照不動產單元進行登記。一般以經依法批準的宅基地上的獨立建筑為基本單元進行登記。

本辦法實施前,原已按層、套、間為基本單位進行房屋登記的,可維持現狀,今后轉移登記時,仍可按層、套、間登記。

第十九條  農村宅基地及住房確權登記發證以“一戶一宅、拆舊建新、面積法定”為前提,“權屬合法、界址清楚、面積準確”為原則,由戶主或權利人申請登記,按下列程序進行:

(一)登記申請;

(二)權籍調查;

(三)審核審批;

(四)注冊登記;

(五)核發或者更換證書。

第二十條  農村宅基地及住房確權登記內容必須在衢州市國土局網站及宅基地所在地進行公告,公告期15個工作日。

公告期間有異議,異議人提供相關的異議書面證明材料的,應當中止或暫緩辦理原登記申請并通知申請人。

第二十一條  申請農村宅基地及房屋確權登記發證應提供以下材料:

(一)不動產登記申請書;

(二)申請人(戶主)、代理人合法有效身份證明和本戶戶口信息;

(三)權屬來源證明材料;

(四)房屋質量鑒定報告或竣工綜合驗收意見或鄉(鎮、街道)出具的房屋質量認定意見;

(五)土地和房屋測繪報告。

第五章  附  則

第二十二條  本細則自公布之日起三十日后施行。本細則施行前有關農村宅基地及住房確權登記發證的規定不一致的,以本細則為準。

第二十三條  本細則由衢州市自然資源和規劃局柯城分局負責解釋。




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